相続時に発生するトラブルの中でも、異なる価値の不動産を分ける際には、評価額に基づく不公平感が生じることがあります。特に、収益物件と居住用不動産を相続する場合、固定資産税評価額だけでは本来の価値を正確に反映しきれないことが多いため、適切な評価方法を知っておくことが重要です。この記事では、収益物件の評価方法と、それを基にした公平な相続の方法を解説します。
収益物件の評価方法：収益還元法とは？
収益物件の評価には、通常の不動産評価方法とは異なり、「収益還元法」という方法が使われます。収益還元法は、その物件が将来的に得られる収益を基に価値を算出する方法です。例えば、月々の賃料収入や入居率を基に、年間の収益を計算し、それを適切な還元率で割り引いて現在の価値を算出します。
今回の質問で言及されているアパートの収益が月に25万円であるならば、年間で300万円の収益が見込まれます。もし満室の場合、収益は350万円となり、これを収益還元法で評価することができます。これにより、アパートの本来の市場価値が、固定資産税評価額を大きく上回ることがわかります。
収益還元法でアパートの市場価値を計算する方法
収益還元法を使ってアパートの市場価値を計算する際、必要なのは「還元利回り」と呼ばれる指標です。この利回りは、物件のリスクや地域の市場条件を反映した値です。一般的に、商業用物件やアパートなどの収益物件の場合、利回りは4%～8%程度で設定されることが多いです。
例えば、年収益300万円のアパートに対して、還元利回りが5%だとすると、評価額は次のように計算されます。
評価額 = 年間収益 ÷ 還元利回り
評価額 = 300万円 ÷ 0.05 = 6000万円
この計算により、アパートの市場価値は約6000万円となります。これに対し、固定資産税評価額は1200万円であり、明らかに差が生じることが理解できます。
姉との相続における公平な取り決め
アパートと古家の価値に差があることを理解したうえで、姉との相続の際には、どのように差額を調整するかを決める必要があります。姉が提示した「（1200万円 – 500万円）÷ 2 = 350万円」という案は、あくまで固定資産税評価額に基づいたものですが、実際の市場価値を反映していません。
公平に分けるためには、アパートの本来の市場価値に基づいた差額を計算し、それに見合った金額を受け取ることが重要です。アパートの市場価値が約6000万円と仮定した場合、姉はその差額を3500万円程度支払うことが適切な調整方法となるでしょう。
相続における評価額の決定とその交渉方法
相続において公平な資産評価を行うためには、固定資産税評価額だけではなく、市場価値に基づいた評価を行うことが必要です。収益還元法を用いた評価額が重要であることを姉に説明し、相続財産の公平な分割に向けた協議を行うことが大切です。
また、評価額に納得がいかない場合は、第三者である不動産鑑定士に依頼して、公平な評価を受けることも一つの方法です。これにより、感情的な対立を避け、円満に相続を進めることができます。
まとめ：公平な相続のために必要な評価方法
相続時に不動産の価値を評価する際、固定資産税評価額だけでなく、収益還元法を使って収益物件の市場価値を正しく評価することが重要です。姉との協議においては、市場価値を基にした公平な評価額を提示し、納得できる取り決めを目指しましょう。
不動産の相続は複雑な問題を含んでいますが、正確な評価方法を用いることで、円満に解決することができます。第三者の専門家を交えて、双方が納得できる形で相続を進めることが大切です。
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