土地賃貸時の賃料設定の一般的な慣習
土地を貸し出す際に、建物を建てるための転用が行われる場合、着工から竣工までの期間の賃料が減額されることがあります。これは、建設期間中の土地利用が限定的であるため、通常の使用時よりも賃料を低く設定する慣習に基づくものです。この減額措置は、建築会社が開発コストを抑え、投資を促進するための一般的な取り決めとされています。
転用後の固定資産税の取り扱い
土地の転用許可が下りると、土地の用途が変更されるため、更地扱いとなり、固定資産税が高くなることがあります。更地の固定資産税率は通常の利用時よりも高いため、この期間の税負担が増えることは一般的です。建物が完成して登記されるまでは、更地としての評価が適用されるため、貸主側が負担を考慮する必要があります。
賃料が半分になる理由とその妥当性
建設期間中に賃料が半分になる理由として、建物の建設中は土地が一時的に使用されるものの、商業的な利用が制限されているためと考えられます。建築会社が「これが普通だ」と言うのは、開発初期段階でのリスク共有やコスト分散を目的とした業界の一般的な慣習に基づいています。しかし、これは交渉可能な事項であり、貸主としては固定資産税の増額分を考慮して、賃料設定を再調整することも検討すべきです。
賃貸契約時の注意点と交渉ポイント
- 固定資産税の負担について：賃貸契約書に、建設期間中の固定資産税負担の増加を考慮した特別条項を設けることを検討しましょう。例えば、増額分を借主が負担する、もしくは賃料に反映させるなどの方法があります。
- 賃料の減額幅の交渉：賃料が半分になるという条件が納得いかない場合は、賃料の減額幅を見直す交渉を行うことが重要です。土地の利用度合いや市場相場を参考にし、適正な賃料設定を求めることができます。
- 専門家の意見を取り入れる：不動産の専門家や税理士に相談し、適切な賃貸条件や税負担の考慮方法を確認することも有効です。
まとめ
土地賃貸時の賃料設定や固定資産税の負担については、一般的な業界慣習に基づいて設定されることが多いですが、交渉の余地があります。固定資産税の負担が増える期間については、賃貸契約の見直しや条件交渉を通じて、双方にとって公正な取引を目指しましょう。専門家の意見を参考にしながら、納得のいく契約内容にすることが大切です。
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